Ferienimmobilien klingen nach dem perfekten Investment: hohe Nächtigungspreise in touristischen Lagen, steuerliche Absetzbarkeit, ein Objekt das man selbst nutzen kann. Die Realität sieht für viele Investoren ernüchternder aus. Der Schlüsselpunkt: Der Steuervorteil einer klassischen Ferienimmobilie ist ein Bruchteil dessen, was ein bewegliches Wirtschaftsgut wie ein Tiny House bietet.
Die 2 %-Regelung der linearen AfA bedeutet: Wer ein Ferienhaus für 300.000 € kauft (Gebäudeanteil 200.000 €), darf 4.000 € pro Jahr abschreiben – über 50 Jahre. Ein Tiny House für 80.000 € schreibt im Kaufjahr durch IAB und Sonder-AfA bis zu 70 % ab. Das sind bis zu 56.000 € steuerlich anrechenbare Kosten in zwölf Monaten. Der Unterschied ist nicht marginal – er ist strukturell.
Ferienimmobilie: Die steuerliche Realität
AfA: 2 % über 50 Jahre
Bei einer 300.000 € Ferienimmobilie (Gebäudeanteil ~200.000 €) sind das 4.000 € AfA pro Jahr. Klingt viel, ist aber über 50 Jahre verteilt – kein Vergleich zu §7g mit 70 % Sofortabschreibung.
Kaufnebenkosten: 10–15 %
Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %), Notar (~1,5 %), Makler (~3,5 %) – bei 300.000 € sind das 30.000–45.000 € Kaufnebenkosten, die nicht sofort absetzbar sind.
§7g: Nicht anwendbar
Ferienimmobilien sind unbewegliche Wirtschaftsgüter. §7g EStG gilt nur für bewegliche – das schließt alle Grundstücke und Gebäude aus. Kein IAB, keine Sonder-AfA (40 %), keine degressive AfA (30 %).
Liebhaberei-Risiko
Das Finanzamt kann die Verlustverrechnung verweigern, wenn die Vermietungsquote zu niedrig ist. Selbstnutzung reduziert die abzugsfähigen Kosten anteilig.
Ferienimmobilie vs. Tiny House: Steuervergleich
| Steuermerkmal | Ferienimmobilie | Tiny House |
|---|---|---|
| §7g IAB (50 % Vorzieheffekt) | ❌ Nein | ✅ Ja |
| Sonder-AfA 40 % | ❌ Nein | ✅ Ja |
| Degressive AfA 30 % | ❌ Nein | ✅ Ja |
| Standard AfA | 2 % / 50 Jahre | 20 % / 5 Jahre (linear) |
| Sofortabschreibung Jahr 1 | 2 % | bis 70 % (mit IAB) |
| Kaufnebenkosten | 10–15 % | 0 % (kein Grundbuch) |
| Steuereffekt (42 %, 100k €) | ~840 € / Jahr | ~33.600 € im Kaufjahr |
⚠ Steuerhinweis
Alle Steuerangaben sind allgemeiner Natur und keine Steuerberatung. Individuelle Steuereffekte hängen von der persönlichen Situation ab. Bitte konsultiere einen Steuerberater.
